Wykorzystanie pieniędzy inwestorów prywatnych do sprzedaży hurtowej nieruchomości REO

przez Lexa Levinrada

Category: Przez Ciebie
17 lutego 2021

Jeśli rozważaszinwestowanie w nieruchomości będące własnością banku, musisz być kupującym gotówką, dzięki temu uzyskasz najlepsze oferty. Oznacza to, że będziesz musiał przedstawić dowód wpłaty, którym zazwyczaj jest wyciąg bankowy, który pokazuje, że masz gotówkę na zakup domu.

Co to są pieniądze prywatnego inwestora?

Jeśli nie masz gotówki, będziesz musiał pożyczyć pieniądze od kogoś, kto to robi. Jeśli masz krewnego lub przyjaciela z dostępem do gotówki, mogą oni pożyczyć Ci pieniądze na zakup nieruchomości w zamian za udzielenie mu pierwszego kredytu hipotecznego na nieruchomość. W efekcie staną się bankiem i będziesz musiał dokonywać im comiesięcznej płatności.

Istnieją specjaliści z branży nieruchomości, którzy udzielają tego rodzaju pożyczek osobom, które nie są krewnymi. Nazywa się ich pożyczkodawcami twardych pieniędzy.Jedyną różnicą między pożyczkodawcą, a prywatnym inwestorem jest stopa procentowa. Pożyczka od cioci Sallie może kosztować cię odsetki w wysokości 8% rocznie. Typowy kredyt hipoteczny na twarde pieniądze na dzisiejszym rynku to 10% – 15% plus 3 punkty z góry.

Zalety korzystania z pieniędzy inwestorów prywatnych

Dlaczego ktoś miałby pożyczać pieniądze przy tak wysokim oprocentowaniu? Spójrzmy na przykład. Załóżmy, że możesz kupić nieruchomość REO będącą własnością banku za 40 000 USD, gdy dom ma prawdziwą wartość rynkową dla nabywcy bezgotówkowego wynoszącą 80 000 USD. Płacenie 15% odsetek od pożyczki w wysokości 40 000 USD odpowiada miesięcznej spłacie w wysokości zaledwie 500 USD.

Załóżmy, że czekałeś 90 dni na sezonowanie własności, a następnie sprzedałeś nieruchomość pierwszemu nabywcy domu z FHA za 79 900 USD. Załóżmy, że zapłaciłeś prowizję w wysokości 6% pośrednikowi w handlu nieruchomościami i kolejne 6% na pokrycie kosztów zamknięcia kupującego. Nadal z tej transakcji zapłacisz netto 70 000 USD. Po spłaceniu pożyczonego przez Ciebie pożyczkodawcy 40 000 $, nadal będziesz miał 30 000 $ zysku. Nawet gdybyś trzymał dom przez sześć miesięcy, zanim znalazłbyś kupca, wydałbyś tylko 500 $ miesięcznie na odsetki przez 6 miesięcy. Całkowity koszt odsetek wyniósłby tylko 3000 USD. To dałoby zysk netto w wysokości 27 000 USD.

Innymi słowy, nie używając żadnych pieniędzy (pożyczając wszystkie pieniądze), możesz potencjalnie osiągnąć zysk w wysokości 27 000 USD. Jak łatwo byłoby sprzedać taki dom kupującemu go po raz pierwszy? Odpowiedź brzmi: byłoby to niezwykle łatwe. Kupujący odkładają tylko 3000 dolarów (3%) na zakup domu z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, czyli mniej więcej taką samą, jak ich miesięczny czynsz. Płacisz wszystkie koszty ich zamknięcia. A rząd może nawet przyznać im sporą ulgę podatkową za kupowanie domu po raz pierwszy.

To wygrana / wygrana dla każdego. Bank szybko sprzedaje swoją nieruchomość kupującemu za gotówkę. Nabywca gotówkowy może odwrócić nieruchomość i osiągnąć szybki zysk, a nabywca z FHA będzie właścicielem domu za taką samą miesięczną opłatę jak czynsz.

Sztuczka w powyższej transakcji polega na znalezieniu nieruchomości o wartości 80 000 USD, którą można kupić za 40 000 USD. To ta część, która wymaga przeszkolenia, wiedzy i doświadczenia.Znajdowanie takich ofert jest formą sztuki, a ludzie, którzy je znajdują, są znani jako psy-ptaki lub zwiadowcy nieruchomości.

Wiele psów-ptaków sprzedaje swoje oferty inwestorom gotówkowym z niewielkim zyskiem. Nazywa się to hurtową sprzedażą. Na przykład hurtownik może zawrzeć umowę na zakup powyższego domu za 40 000 USD, a następnie sprzedać go za 45 000 USD innemu inwestorowi gotówkowemu. W ten sposób hurtownik nie musi pożyczać pieniędzy od pożyczkodawcy. Hurtownik po prostu znajduje umowę, podpisuje umowę kupna, a następnie przekazuje ją inwestorowi gotówkowemu w celu uzyskania zysku. Nazywa się to przypisaniem kontraktu, a zysk wypłacany hurtownikowi jest znany jako opłata za cesję.

Jak

prowadzić sprzedaż hurtową BankiREOnie chcą, aby hurtownicy zmieniali umowy dotyczące nieruchomości będących własnością banków. Z tego powodu banki nie zezwalają na przenoszenie umów. Oznacza to, że hurtownik nie może przekazać nieruchomości będącej własnością banku innemu inwestorowi gotówkowemu. Rzeczywistość jest taka, że ​​nadal istnieją sposoby przypisania właściwości. Jednym ze sposobów jest zakup nieruchomości w Land Trust, a następnie przypisanie korzystnego udziału w funduszu powierniczym.

Innym sposobem jest zakup nieruchomości w LLC, a następnie przypisanie udziału w członkostwie w LLC. Jednak problem z tymi metodami polega na tym, że nabywca końcowy może nie chcieć mieć zaufania do ziemi lub LLC.

Z tego powodu najlepszym sposobem sprzedaży nieruchomości będącej własnością banku innemu inwestorowi gotówkowemu jest tzw. Podwójne zamknięcie. Oznacza to, że hurtownik zasadniczo kupuje dom od banku i jednocześnie tego samego dnia sprzedaje go innemu inwestorowi gotówkowemu. Wadą jest to, że hurtownik zapłaci podwójne koszty zamknięcia.

Jeśli hurtownik ma podpisaną umowę i sprzedaje hurtową transakcję ostatecznemu nabywcy, to jeśli hurtownikowi brakuje gotówki, może potrzebować tak zwanego finansowania transakcyjnego.Finansowanie transakcyjne jest idealne w przypadku nieruchomości będących własnością banku i krótkiej sprzedaży, którą hurtownik kieruje do końcowego nabywcy.Ponieważ banki nie zezwalają na przenoszenie umów, hurtownik będzie musiał zaplanować podwójne zamknięcie umowy z ostatecznym nabywcą.

Podwójne zamknięcia, znane również jako jednoczesne zamknięcia, umożliwiają hurtownikowi zaplanowanie dwóch zamknięć wstecz dla tej samej nieruchomości tego samego dnia. Hurtownik będzie musiał mieć źródło środków na opłacenie pierwszej transakcji. W tym przypadku potrzebne jestfinansowanie transakcyjne (znane również jako fundusze tego samego dnia i rodzaj prywatnej pożyczki pieniężnej).

Jeśli chcesz odwrócić nieruchomość będącą własnością banku, będziesz mieć dwie umowy i dwa zamknięcia. Pierwsza umowa zawierana jest między bankiem (sprzedającym) a tobą (kupującym). Druga umowa zawierana jest między Tobą (sprzedającym) a Twoim ostatecznym kupującym (kupującym). Ostatecznym nabywcą jest osoba, która ostatecznie będzie długoterminowym właścicielem nieruchomości.

Przykład:

  • Banku

  • BTy

  • CKupujący końcowy Załóżmy, że masz umowę z bankiem na zakup nieruchomości będącej własnością banku za 40 000 USD (pierwsza umowa). Nazywa się totransakcją AB.

    Sprzedajesz tę nieruchomość swoim kupującym za gotówkę i znajdujesz kupca za 45 000 $. Podpisujesz umowę z tym kupującym, w której Ty jesteś sprzedawcą, a on kupującym (druga umowa). Nazywa się totransakcją BC.

    Różnica między tymi dwoma kontraktami (po odjęciu kosztów zamknięcia) to Twój zysk, z którym odejdziesz po zamknięciu. Ponieważ istnieją dwa kontrakty, są dwa zamknięcia. Oznacza to, że zapłacisz podwójne koszty zamknięcia. Będziesz jednak mógł hurtowo sprzedać nieruchomość będącą własnością banku za pomocą tej metody i obejść ograniczenia tradycyjnej cesji umowy, na którą banki nie pozwalają.

    Lex jest założycielem i dyrektorem generalnym Distressed Real Estate Institute, który szkoli początkujących inwestorów nieruchomości w trudnej sytuacji, jak znaleźć hurtowe oferty nieruchomości. Specjalizuje się w kupowaniu nieruchomości i domów REO będących własnością banków, a także oferuje prywatne doradztwo, wycieczki autokarowe, obozy szkoleniowe i domowe kursy dla inwestorów w nieruchomości.

    Nie przegap najnowszych artykułów, produktów, ofert i wydarzeń.

  • We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy