Real Estate Investment Trust (REIT)

Category: Będziesz Musiał
17 lutego 2021

Co to jest fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT)?

Trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, obsługuje lub finansuje nieruchomości generujące dochód. Wzorowane na funduszach inwestycyjnych REIT gromadzą kapitał wielu inwestorów. Umożliwia to inwestorom indywidualnym uzyskiwanie dywidend z inwestycji w nieruchomości – bez konieczności samodzielnego kupowania, zarządzania lub finansowania jakichkolwiek nieruchomości.

Kluczowe wnioski
  • Trust inwestycyjny w nieruchomości (REIT) to firma, która jest właścicielem, zarządza lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód.
  • REIT generują stały strumień dochodów dla inwestorów, ale oferują niewiele w zakresie wzrostu wartości kapitału.Większość REIT jest przedmiotem publicznego obrotu, podobnie jak akcje, co sprawia, że ​​są one wysoce płynne (w przeciwieństwie do fizycznych inwestycji w nieruchomości).REIT inwestuje w większość rodzajów nieruchomości, w tym budynki mieszkalne, wieże komórkowe, centra danych, hotele, placówki medyczne, biura, centra handlowe i magazyny.Jak działają REIT-y

    Kongres ustanowił REIT-y w 1960 r. Jako poprawkę do rozszerzenia podatku akcyzowego od cygar. Przepis ten umożliwia inwestorom kupowanie udziałów w portfelach nieruchomości komercyjnych – coś, co wcześniej było dostępne tylko dla zamożnych osób i za pośrednictwem dużych pośredników finansowych. Wcześniejsze  

    Nieruchomości z portfela REIT mogą obejmować kompleksy mieszkaniowe, centra danych, obiekty opieki zdrowotnej, hotele, infrastrukturę – w postaci kabli światłowodowych, wież komórkowych i rurociągów energetycznych – budynki biurowe, centra handlowe, magazyny, grunty leśne i magazyny.

    Generalnie REIT specjalizują się w konkretnym sektorze nieruchomości. Jednak zdywersyfikowane i specjalistyczne REIT mogą mieć w swoich portfelach różne rodzaje nieruchomości, takie jak REIT, który składa się zarówno z nieruchomości biurowych, jak i handlowych.

    Wiele REIT jest przedmiotem publicznego obrotu na głównych giełdach papierów wartościowych, a inwestorzy mogą je kupować i sprzedawać jak akcje przez całą sesję giełdową. Te REIT-y są zazwyczaj objęte obrotem o znacznej wielkości i są uważane za bardzo płynne instrumenty.

    Real Estate Investment Trust (REIT)Co kwalifikuje się jako REIT?

    Większość REIT ma prosty model biznesowy: REIT wynajmuje powierzchnię i pobiera czynsze za nieruchomości, a następnie rozdziela ten dochód w postaci dywidendy dla akcjonariuszy. Kredytowe REIT-y nie są właścicielami nieruchomości, lecz finansują je. Te REIT-y uzyskują dochód z odsetek od swoich inwestycji.

    Aby zakwalifikować się jako REIT, firma musi przestrzegać określonych przepisów Kodeksu Podatkowego (IRC). Wymogi te obejmują przede wszystkim długoterminowe posiadanie nieruchomości generujących dochód i dystrybucję dochodu między akcjonariuszy. W szczególności firma musi spełniać następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:

  • Zainwestuj co najmniej 75% wszystkich aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
  • Uzyskaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomość lub ze sprzedaży nieruchomościCo roku wypłacaj co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszyByć podmiotem podlegającym opodatkowaniu jako korporacjaByć zarządzanym przez radę dyrektorów lub powiernikówMieć co najmniej 100 udziałowców po pierwszym roku istnieniaMieć nie więcej niż 50% udziałów w posiadaniu pięciu lub mniej osób;  Obecnie szacuje się, że REIT posiadają łącznie około 3 biliony dolarów aktywów brutto; Akcje REIT w obrocie publicznym są warte 2 biliony dolarów. Wcześniejsze  

    Rodzaje REIT-ów

    Istnieją trzy rodzaje REITów:

  • Akcyjne REIT-y. Większość REIT to REIT kapitałowe, które posiadają i zarządzają nieruchomościami przynoszącymi dochód. Przychody generowane są głównie z czynszów (a nie z odsprzedaży nieruchomości).
  • REIT hipoteczny. Hipoteczne REIT pożyczają pieniądze właścicielom i operatorom nieruchomości bezpośrednio poprzez kredyty hipoteczne i pożyczki lub pośrednio poprzez nabywanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ich dochody generowane są przede wszystkim przez marżę odsetkową netto – różnicę między odsetkami, jakie uzyskują od kredytów hipotecznych, a kosztami finansowania tych kredytów. Model ten czyni je potencjalnie wrażliwymi na wzrost stóp procentowych. Hybrydowe REIT-y. Te REIT-y wykorzystują strategie inwestycyjne zarówno kapitałowych, jak i hipotecznych. Wcześniejsze   Rodzaj REIT

    Holdings

    Jest właścicielem i operatorem nieruchomości przynoszących dochód

    Posiada hipoteki na nieruchomościach

    Jest właścicielem nieruchomości i posiada hipoteki

    REIT można dalej klasyfikować na podstawie tego, w jaki sposób ich akcje są kupowane i posiadane:

  • REIT w obrocie publicznym. Akcje REIT w publicznym obrocie są notowane na krajowej giełdzie papierów wartościowych, na której są kupowane i sprzedawane przez inwestorów indywidualnych. Są regulowane przez amerykańską Komisję Papierów Wartościowych i Giełd (SEC).
  • Publiczne nienotowane REIT-y. Te REIT są również zarejestrowane w SEC, ale nie są przedmiotem obrotu na krajowych giełdach papierów wartościowych. W rezultacie są mniej płynne niż REIT-y notowane na giełdzie. Mimo to są bardziej stabilne, ponieważ nie podlegają wahaniom rynkowym. Prywatne REIT-y. Te REIT nie są zarejestrowane w SEC i nie są przedmiotem obrotu na krajowych giełdach papierów wartościowych. Ogólnie rzecz biorąc, prywatne REIT-y mogą być sprzedawane tylko inwestorom instytucjonalnym. Wcześniejsze  Jak inwestować w REIT-y

    Możesz inwestować w REIT notowane na giełdzie – a także w fundusze powiernicze REIT i fundusze REIT ETF – giełdowe – kupując akcje za pośrednictwem brokera. Możesz kupić akcje nienotowanego REIT-u za pośrednictwem brokera lub doradcy finansowego, który uczestniczy w nienotowanej ofercie REIT.

    REIT są również uwzględniane w coraz większej liczbie programów inwestycyjnych o określonych świadczeniach i określonych składkach. Szacuje się, że 87 milionów amerykańskich inwestorów posiada REIT-y dzięki oszczędnościom emerytalnym i innym funduszom inwestycyjnym, według Nareit, firmy badawczej REIT z siedzibą w Waszyngtonie. Wcześniejsze  

    Działania REIT zaowocowały wypłatą 69 miliardów dolarów dywidend w 2019 roku (najnowsze dostępne dane). Wcześniejsze  

    W Stanach Zjednoczonych jest ponad 225 REIT-ów notowanych na giełdzie, co oznacza, że ​​będziesz musiał odrobić pracę domową, zanim zdecydujesz, który REIT kupić. Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę zespół zarządzający REIT i osiągnięcia – i dowiedzieć się, w jaki sposób są wynagradzani. Jeśli jest to wynagrodzenie oparte na wynikach, istnieje prawdopodobieństwo, że będą ciężko pracować, aby wybrać odpowiednie inwestycje i najlepsze strategie.

    Oczywiście dobrym pomysłem jest również przyjrzenie się liczbom, takim jak przewidywany wzrost zysków na akcję i bieżące dochody z dywidend. Szczególnie pomocnym miernikiem są fundusze REIT z operacji (FFO), które są obliczane poprzez dodanie amortyzacji do zysków, a następnie odjęcie wszelkich zysków ze sprzedaży.

    Plusy i minusy inwestowania w REIT

    REIT mogą odgrywać ważną rolę w portfelu inwestycyjnym, ponieważ mogą oferować silną, stabilną roczną dywidendę oraz potencjał do długoterminowego wzrostu wartości kapitału. Całkowity zwrot REIT przez ostatnie 20 lat przewyższał indeks S&P 500, inne indeksy i stopę inflacji. Jak każda inwestycja, REIT ma swoje zalety i wady.

    Z drugiej strony REIT-y są łatwe do kupna i sprzedaży, ponieważ większość transakcji odbywa się na giełdach publicznych – funkcja, która łagodzi niektóre z tradycyjnych wad nieruchomości. Pod względem wyników REIT oferują atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko i stabilne przepływy pieniężne. Ponadto obecność nieruchomości może być dobra dla portfela, ponieważ zapewnia dywidendę i dochód oparty na dywidendach – a dywidendy są często wyższe niż można osiągnąć przy innych inwestycjach.

    Z drugiej strony, REIT nie oferują zbyt wiele pod względem wzrostu wartości kapitału. W ramach swojej struktury muszą zwrócić inwestorom 90% dochodu. Zatem tylko 10% dochodu podlegającego opodatkowaniu może zostać ponownie zainwestowane w REIT w celu zakupu nowych udziałów. Inne negatywne strony to fakt, że dywidendy z REIT są opodatkowane jako regularny dochód, a niektóre REIT mają wysokie opłaty za zarządzanie i transakcje.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy