Kupowanie nieruchomości REO: porady, zalety, wady i często zadawane pytania

17 lutego 2021

Nieruchomości REO, inaczej znane jako domy będące własnością nieruchomości, dowiodły, że nie tylko zasługują na uwagę dzisiejszych inwestorów, ale także mogą wnieść znaczący wkład w biznes tych, którzy wiedzą, co z nimi zrobić. Co więcej, nieruchomości REO są doskonałym źródłem potencjalnych klientów, jeśli nie ofert. Pod każdym względem inwestorzy nie mogą ignorować swojego potencjału, a Ty nie jesteś wyjątkiem. Nie ma powodu, dla którego REO nie mogłyby być źródłem Twojej następnej umowy.

Kupno nieruchomości REO może być świetnym posunięciem do pozyskiwania ofert z atrakcyjnymi marżami, co nasuwa pytanie: Co to jest nieruchomość REO? Jeszcze lepiej, czym jest REO? Mamy nadzieję, że poniższe informacje pomogą Ci odpowiedzieć na wszelkie pytania dotyczące zakupu nieruchomości REO.

Co to jest nieruchomość REO?

Nieruchomość będąca własnością nieruchomości to dom, który przeszedł przez proces wykluczenia, nie znalazł nabywcy podczas aukcji nieruchomości i jest teraz własnością banku – stąd trafnie nazwany pseudonim. Warto jednak zauważyć, że banki nie gromadziły ogromnych ilości majątku, trzymając się nierentownych nieruchomości; zrobili to pożyczając pieniądze pożyczkobiorcom i zbierając odsetki. Mówiąc dokładniej, banki nie prowadzą działalności polegającej na utrzymywaniu pożyczek, które nie przynoszą żadnych zysków. Dlatego można bezpiecznie założyć, że są bardziej niż chętni rozstać się z nieruchomościami, które przejęli. Na tym polega korzyści płynące z inwestowania w REO dla inwestorów: czasami banki są bardziej skłonne do sprzedaży swoich zasobów REO z dyskontem, niż do ich zatrzymywania i absorbowania utraty kapitału. W rezultacie,doświadczeni inwestorzy, którzy wiedzą, jak poruszać się po procesie REO, mogą znaleźć dobrą, jeśli nie świetną ofertę.

Większość banków jest gotowych sprzedać swoją listę dostępnych nieruchomości REO; chociaż czasami łatwiej – i bardziej niezawodnie – jest po prostu zatrudnić pośrednika w obrocie nieruchomościami, który będzie mógł zaoferować więcej opcji od różnych pożyczkodawców.

Oczywiście, aby samemu skorzystać z posiadanej nieruchomości, musisz wiedzieć, jak postępować. Co więcej, banki nie zamierzają po prostu rozdawać swoich zapasów; będą też chcieli zarabiać pieniądze. To do Ciebie należy znalezienie kompromisu; taki, który uspokoi bank i budżet.

[Szukasz sposobów na zwiększenie miesięcznych przepływów pieniężnych?Zarejestruj się, aby wziąć udział w naszej BEZPŁATNEJ lekcji nieruchomości, aby dowiedzieć się, jak wykorzystać strategie pasywnego dochodu na lokalnym rynku! ]

Proces REO

Kupowanie nieruchomości REO nie jest tak przerażające, jak się wydaje. W najprostszej formie nieruchomość będąca własnością jest domem przejętym, który jest obecnie technicznie własnością pożyczkodawcy, takiego jak bank lub wierzyciel. Nieruchomość była niegdyś własnością klienta, ale w wyniku niespłacenia kredytu jest obecnie własnością banku. Domy te zwykle przechodzą przez aukcję przejęcia, aby odzyskać należną kwotę, a niesprzedane domy oficjalnie stają się własnością banków. Proces REO składa się zasadniczo z trzech etapów: niewypłacalności, aukcji, banku.

Część 1: NiewypłacalnośćPierwszym etapem REO jest zwłoka w płatności. Dzieje się tak, gdy właściciel domu – kredytobiorca – przegapi co najmniej jedną spłatę kredytu hipotecznego, a druga nieodebrana płatność skutkuje powiadomieniem o liście żądań. Po 90 dniach braku płatności zostanie wysłane zawiadomienie o zwłoce. W niektórych przypadkach pożyczkodawca zaoferuje właścicielowi domu okres przywracania – dodatkowe 90 dni na uregulowanie płatności i przywrócenie pożyczki.

Część 2: AukcjaDrugą częścią zakupu nieruchomości REO jest aukcja zwykle określana jako „sprzedaż powiernicza, w której nieruchomość jest wystawiana na aukcję publiczną, przy czym minimalna oferta jest równa niespłaconej kwocie pożyczki, w tym narosłe odsetki i wszelkie opłaty związane z sprzedaż przejęcia. Po zakończeniu Sprzedaży Powiernika i potwierdzeniu zwycięzcy, Akt Sprzedaży Powiernika zostaje przekazany nabywcy, który jest teraz uprawniony do natychmiastowego posiadania.

Część 3: Posiadanie nieruchomościNieruchomość, która nie zostanie sprzedana na aukcji wykluczenia, automatycznie stanie się własnością REO. Na tym etapie bank będzie próbował samodzielnie sprzedać nieruchomość, najczęściej za pośrednictwem pośrednika. Proces ten zazwyczaj obejmuje przygotowanie domu do sprzedaży, usunięcie lokatorów i zastawów na nieruchomości oraz ustalenie ceny. Należy pamiętać, że każdy instytut pożyczkowy będzie miał własny zestaw zasad i wymagań dotyczących sprzedaży nieruchomości będących własnością banku.

10 kroków do zakupu nieruchomości REO

Kupowanie nieruchomości REO jest w rzeczywistości bardzo podobne do kupowania zwykłego domu. Jest jednak kilka wyjątków, którymi należy się zająć. Niezależnie od tego, czy kupujesz dom dla siebie, czy jako inwestycję, oto 10 kroków do zakupu nieruchomości REO:

Szukaj nieruchomości:Przed rozpoczęciem procesu zakupu wyszukaj nieruchomości REO w wybranym przedziale cenowym i na wybranym rynku. Możesz znaleźć nieruchomości REO poprzez listy banków lub pożyczkodawców, MLS, agenta nieruchomości lub usługi online, takie jak Zillow.

Znajdź pożyczkodawcę i opcje finansowania:Po wybraniu nieruchomości znajdź pożyczkodawcę i porozmawiaj z nim o możliwościach finansowania. Zazwyczaj pożyczkodawcy chcą szybko wyciągnąć nieruchomość REO ze swoich ksiąg, więc im lepiej jesteś przygotowany na opcje finansowania, tym szybciej będzie to działać. Uzyskanie wstępnej kwalifikacji przez pożyczkodawcę będącego właścicielem domu może również przyspieszyć ten proces. Będą wiedzieć, że masz kwalifikacje finansowe. Z kolei chętniej zaakceptują Twoją ofertę.

Znajdź agenta kupującego z doświadczeniem REO:Jednym z najcenniejszych aktywów, jakie możesz mieć przy zakupie nieruchomości REO, jest agent kupującego z doświadczeniem w REO. Będą w stanie poprowadzić Cię na każdym etapie procesu zakupu domu. Mogą również poinformować Cię o wszelkich innych wymaganiach, których będziesz potrzebować, takich jak zatrudnienie prawnika lub inspektora ds. Nieruchomości.

Skompiluj listę:Po rozpoczęciu współpracy z agentem kupującego możesz zawęzić listę nieruchomości REO, które odpowiadają Twoim kwalifikacjom. Należy przede wszystkim wziąć pod uwagę cenę, naprawy, lokalizację, liczbę pokoi (sypialni i łazienek), jakość sąsiedztwa, zasoby społeczności i wymagania określone przez pożyczkodawcę. Gdy masz już listę właściwości REO, które odpowiadają Twoim wymaganiom, skompiluj listę, zaczynając od najbardziej pożądanych.

Uzyskaj wycenę:Zawsze mądrze jest uzyskać wycenę pożądanej nieruchomości REO i porównać ją z ceną wywoławczą. Chociaż przez większość czasu nieruchomości REO będą okazją, będziesz chciał uzyskać porównywalne ceny również dla nieruchomości w okolicy. Będziesz także chciał określić więcej powodów, dla których nieruchomość może zostać obniżona. Czy znajduje się w niepożądanym miejscu? Czy nieruchomość ma dużą liczbę napraw, którymi należy się zająć? Rzeczoznawca weźmie również pod uwagę główne czynniki, takie jak HVAC, hydraulika i integralność konstrukcji. Ostatecznie rzeczoznawca jest wysoce zalecany w celu ustalenia, czy cena wywoławcza jest uczciwa.

Złóż ofertę:Współpracując z agentem, czas złożyć ofertę na nieruchomość REO. Agent następnie przedstawi ofertę pożyczkodawcy i może być konieczne złożenie dodatkowych dokumentów. Konieczne może być również okazanie czeku z depozytem w wysokości 1-2% kwoty zadatku, który jest przechowywany na rachunku escrow do momentu sfinalizowania zakupu.

Ważne jest, aby przed finalizacją zakupu wziąć pod uwagę kontrolę domu. Uzależnienie inspekcji od zakupu może uchronić Cię przed ujawnieniem poważnych szkód. Dokumentując te szkody, możesz jeszcze bardziej negocjować cenę.

Inspekcja nieruchomości:Jak wspomniano w kroku 6, proces inspekcji domu jest niezbędny do ochrony przed nieznanymi uszkodzeniami i jest przydatny w negocjowaniu ceny. Zazwyczaj nieruchomość REO jest sprzedawana „tak jak jest, co oznacza, że ​​każdy, kto kupi nieruchomość, będzie odpowiedzialny za wszelkie dalsze naprawy, których dom będzie potrzebował. Wiedząc o tym, inspekcja wskaże dokładnie, co musisz zrobić, aby przeprowadzić dalsze kontrole. W niektórych przypadkach pożyczkodawca mógł już przeprowadzić kontrolę, gdy nieruchomość jest już własnością banku. W takim przypadku poproś o kopię raportu z inspekcji i przejrzyj ją przed podjęciem ostatecznych decyzji.

Negocjacje:negocjowanie umowy nieruchomości będącej własnością banku różni się od negocjacji właściciela domu. Banki zawsze będą starały się uzyskać najbardziej opłacalną cenę za daną nieruchomość. Banki muszą również skonsultować się z kilkoma innymi osobami, zanim udzielą ostatecznej odpowiedzi na którekolwiek z Twoich pytań. Twoja ostateczna oferta może również wymagać zatwierdzenia przez firmę. Czasami możesz zostać poproszony o podpisanie aneksu zakupu, który powinien zostać dokładnie sprawdzony przez Ciebie, Twojego przedstawiciela i Twojego prawnika, jeśli to możliwe.

Finalizacja pożyczki:Należy zauważyć, że finalizacja pożyczki ma miejsce mniej więcej w tym samym czasie, co inspekcja domu i negocjacje. Podczas finalizacji będziesz współpracować z pożyczkodawcą, aby znaleźć odpowiednią pożyczkę dla siebie. Warto również skorzystać z okazji, aby skontaktować się z pożyczkodawcą w celu weryfikacji statusu tytułu. Często pożyczkodawca może czekać na firmę zajmującą się tytułem własności, jednak nierzadko zdarza się, że będziesz musiał to zrobić sam. Jeśli tak, zatrudnij firmę do przeszukania pełnego tytułu przed zamknięciem.

Zamknięcie transakcji:Wreszcie nadszedł czas, aby zamknąć transakcję na nieruchomości REO. Ten proces jest podobny do zawarcia umowy z właścicielem domu do wynajęcia, jednak mogą obowiązywać opłaty, które będziesz musiał zapłacić, jeśli nie zamkniesz z góry określonej daty. Ponownie, możesz tego uniknąć, uzyskując wstępną kwalifikację do pożyczki i upewniając się, że otrzymasz żądaną kwotę na czas. Pozostaje tylko Tobie i pożyczkodawcy podpisanie dokumentów przenoszących dom na Twoje nazwisko.

Dlaczego kupowanie nieruchomości REO to mądra inwestycja

Kupowanie domów należących do banku na sprzedaż jest nadal jednym z najbardziej niezrozumiałych aspektów inwestycji w nieruchomości. Nieruchomości REO z przyczyn ode mnie niezależnych często kojarzą się z kosztownymi naprawami, zastawami i trudnymi negocjacjami kontraktowymi. Twierdzę jednak, że zakup nieruchomości będącej własnością nieruchomości daje bezprecedensową szansę. Oto niektóre z najlepszych powodów, dla których polecam zakup nieruchomości REO:

Obniżone ceny:Właściwie dokonany zakup nieruchomości REO może wiązać się z bardzo dużą ofertą. Jednak wtedy wszystko idzie dobrze. Jakość transakcji REO będzie zależeć od ceny wywoławczej banku i ilości wymaganych prac naprawczych. Dobra wiadomość jest taka, że ​​w przeciwieństwie do aukcji przejęcia, inwestorzy mogą zażądać inspekcji domu przed zawarciem umowy.

Brakzaległychpodatków:Większość nieruchomości REO jest sprzedawana inwestorom bez zastawów na tytule własności i innych zaległych roszczeń. Kwestie takie jak zaległe podatki lub zastawy na HOA są generalnie usuwane, pomagając potencjalnym inwestorom zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy.

Opcja inspekcji domu:Oprócz gromadzenia informacji i porównywalnej sprzedaży w okolicy, inwestorzy powinni zapytać o raporty z inspekcji oraz o to, czy pożyczkodawca planuje zapłacić za jakiekolwiek naprawy lub sprzedać „tak jak jest. W przypadku braku raportów z inspekcji zaleca się, aby inwestorzy zapłacili za ich ukończenie. Wartość profesjonalnej inspekcji nieruchomości jest ważna z dwóch powodów: nie tylko zapewni przejrzysty układ nieruchomości REO, z uwzględnieniem aktualnego stanu i koniecznych napraw, ale pomoże, gdy nadejdzie pora usiąść przy stole przetargowym.

Brak właścicieli domów, z którymi można by się uporać:Ostatnia i najkorzystniejsza zaleta zakupu nieruchomości REO: nie ma właściciela domu, z którym można by negocjować. Pomoże to zaoszczędzić trochę czasu w okresie negocjacji, ponieważ inwestorzy nie będą negocjować ze sprzedawcą, który ma osobiste powiązania z nieruchomością, ale raczej z bankiem, który chce odzyskać swoje straty.

Nie ma co do tego wątpliwości: nieruchomości REO mogą okazać się nieocenione w rękach doświadczonych inwestorów. To powiedziawszy, nie ma banku, który rozstałby się ze swoimi zasobami REO za ułamek ceny, jaką jest wart. Aby skorzystać z własnej inwestycji REO, musisz przede wszystkim wiedzieć, jak ją zdobyć.

Często zadawane pytania dotyczące nieruchomości REO

Zanim przejdziesz do pierwszej umowy REO, zapoznaj się z naszą listą często zadawanych pytań, abyś czuł się pewnie podczas składania oferty:

Podsumowanie

Nieruchomości REO to złożony proces, który dla wielu wymaga zbyt wiele czasu, wysiłku i wiedzy, aby się w nim osiągnąć. Jednak dzięki należytej staranności i pragnieniu wiedzy początkujący inwestorzy mogą z łatwością nauczyć się poruszać się po ekscytującym i lukratywnym świecie posiadane nieruchomości. Dla początkujących inwestorów pamiętaj tylko, że gdy zapalą się światła i zrozumiesz, jak działają właściwości REO, przerażająca część znika i pojawiają się możliwości.

Chcesz dowiedzieć się, jak wykorzystać obecne możliwości na rynku nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy dopiero zaczynasz przygodę z nieruchomościami, czy zawarłeś kilka transakcji, nasza nowa klasa nieruchomości online obejmuje wszystko, co musisz wiedzieć, aby zacząć. Doświadczony inwestor Than Merrill wyjaśnia najlepsze strategie dotyczące nieruchomości dla dzisiejszego rynku nieruchomości, aby pomóc Ci wejść na ścieżkę ku lepszej przyszłości finansowej.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy