Czy mój współmałżonek i ja powinniśmy wspólnie ubiegać się o kredyt hipoteczny, czy samodzielnie?

Category: Ocen Kredytowych
17 lutego 2021

„Razem z żoną planujemy zakup domu o wartości 450 000 dolarów i zastanawiam się, czy powinienem ubiegać się o kredyt hipoteczny, którego będziemy potrzebować jako osoba prywatna, czy wspólnie z żoną? Zarabiam 84 000 dolarów rocznie i mam około 800 punktów kredytowych . Zarabia 48 000 dolarów i ma około 680 punktów kredytowych .

Gratulujemy rozważenia tego pytania przed rozpoczęciem zakupów w domu. Dodatkowy czas może się przydać, co wkrótce wyjaśnię.

Jednak nie dostarczyłeś mi wystarczających informacji, aby odpowiedzieć na twoje pytanie. Oprócz twoich dochodów i ocen kredytowych, muszę znać twoje aktywa finansowe i spłaty zadłużenia, utrzymywane indywidualnie i wspólnie. Daj mi też swoje najlepsze przypuszczenie, jak długo będziesz mieć nowy dom.

„Mam około 25 000 dolarów aktywów finansowych na swoje nazwisko i żadnych długów, ona ma 32 000 dolarów i żadnych długów. Obliczenie, że będziemy tu przez 7 lat.

Pojedyncza a wspólna aplikacja

Kiedy wspólnie ubiegacie się o kredyt hipoteczny, wasze dochody są łączone, podobnie jak wszelkie aktywa finansowe, które są przechowywane na Państwa nazwisko. Połączenie dochodów i majątku wzmacnia Twoją aplikację, zwiększając prawdopodobieństwo, że kwalifikujesz się do otrzymania kredytu hipotecznego, który chcesz.

Z drugiej strony, wspólny wniosek wymaga również połączenia zobowiązań dłużnych każdej ze stron, które są noszone pod różnymi nazwami. Nie stanowi to dla Ciebie problemu, ale może osłabić inne aplikacje. Drugą wadą wspólnego wniosku jest to, że do wyceny kredytu wykorzystuje się niższą z dwóch ocen kredytowych. Masz ten problem.

Kwalifikacja a ceny

Podejmując decyzję o złożeniu wniosku pojedynczo lub łącznie, należy rozważyć konsekwencje decyzji oddzielnie dla kwalifikacji i ceny. Kwalifikacja to sprawa tak / nie, albo kwalifikujesz się do określonego rodzaju pożyczki, albo nie. Jeśli możesz się zakwalifikować tylko poprzez wspólną aplikację, to właśnie to robisz i nie ma nic więcej do rozważenia. Jeśli możesz zakwalifikować się pojedynczo, możesz nadal chcieć złożyć wniosek wspólnie, jeśli spowoduje to niższy koszt, możliwość rozważona poniżej.

Aby określić, czy się kwalifikujesz, skorzystałem z kalkulatora kwalifikacji na mojej stronie internetowej. Kalkulator pokazuje kredyty hipoteczne, do których kwalifikuje się użytkownik, kredyty hipoteczne, do których się nie kwalifikuje, oraz dokładnie, co musi zrobić, aby przenieść kredyt hipoteczny z drugiej kategorii do pierwszej.

Zakładając, że kwalifikujesz się pojedynczo, odkładasz 5%, co zużywa większość twojej gotówki. Z 5% obniżką i oceną kredytową 800, kwalifikujesz się do 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu i regulowanej 5/1. Nie kwalifikujesz się jednak na 15-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu, ponieważ większa płatność w dniu 15-tym powoduje, że wskaźnik zadłużenia do dochodów wynosi 49,9%, czyli powyżej maksymalnego poziomu 43%.

Jeśli złożysz wniosek wspólnie, większy wspólny dochód pozwoli Ci kwalifikować się do wszystkich trzech kredytów hipotecznych, w tym 15-letniej. Ma to znaczenie tylko wtedy, gdy chcesz mieć 15, co pozwala zaoszczędzić na kosztach odsetek, ale wiąże się ze znacznie wyższą płatnością.

Koszt pojedynczych i wspólnych aplikacji

Jeśli możesz się zakwalifikować w dowolny sposób, wybór wniosku pojedynczego lub wspólnego może opierać się na tym, który skutkuje niższymi kosztami. Obliczam Twoje koszty w ciągu 7 lat, które spodziewasz się przebywać w domu. Obejmują one opłaty i prowizje z góry, miesięczne płatności, w tym ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a także utratę odsetek z tytułu opłat z góry i miesięcznych, pomniejszone o oszczędności podatkowe i zmniejszenie salda. 30 maja łączny koszt 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na wspólny wniosek wyniósł 100 499 USD w porównaniu do 112 634 USD w przypadku pojedynczego wniosku. Różnica kosztów w okresie 15-letnim była mniej więcej taka sama.

Powodem, dla którego wspólny wniosek pozwoli Ci zaoszczędzić pieniądze, jest to, że Twoja żona ma wystarczająco dużo majątku we własnym imieniu, aby podwoić wysokość zaliczki z 5% do 10%. Redukcja kosztów wynikająca z większej zaliczki hamuje wzrost kosztów wynikający z wykorzystania jej niższej zdolności kredytowej.

Zarządzanie procesem

Jeśli korzystasz z usług doradcy kredytowego lub brokera kredytów hipotecznych, aby przeprowadzić Cię przez ten proces, ich uwaga będzie skupiona na kwalifikacji, a nie na cenach. Jeśli nie możesz się zakwalifikować, nie może być żadnej umowy, a brak umowy oznacza brak prowizji. Jeśli możesz kwalifikować się tylko w jeden sposób, bez względu na to, czy jest to singiel, czy wspólny, to jest to sposób, w jaki cię poprowadzi. I to jest w porządku, ponieważ w tej kwestii Twoje interesy i interesy Twojego doradcy są zbieżne. Ale jeśli tak czy inaczej możesz się zakwalifikować, to chcesz skorzystać z opcji, która będzie najmniej kosztować, a przy podejmowaniu tej decyzji możesz nie otrzymać żadnej pomocy.

Jednak sprawa jest bardzo prosta. Wspólny wniosek oznacza niższą ocenę kredytową, która podnosi cenę, więc robisz to tylko wtedy, gdy współmałżonek o niższej zdolności kredytowej ma wystarczające aktywa finansowe, aby obniżyć koszt kredytu hipotecznego poprzez zwiększenie zaliczki. UWAGA: Wzrost zaliczki musi przekroczyć próg cenowy: 5%, 10%, 15% lub 20%. Nie pomoże wzrost z 5% do 9%, ale podniesienie go z 9% do 10%.

Oczywiście pomogłoby jeszcze bardziej, gdyby współmałżonek przekazał ci swoje aktywa, tak abyś mógł złożyć wniosek pojedynczo, zarówno z wyższą zaliczką, jak i wyższą zdolnością kredytową. Nie polecam tymczasowego przenoszenia aktywów wyłącznie w celu podwyższenia zaliczki, a gwarant w żadnym wypadku na to nie zezwoli. Jeśli chcesz przejść tę trasę bez wyzwania, przeniesienie aktywów powinno nastąpić nie później niż 90 dni przed datą złożenia wniosku o pożyczkę. Ponieważ zacząłeś o tym myśleć wcześnie, masz 90 dni, które są Ci potrzebne.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy